미국배당주 - 리얼티 인컴(O)

사업 개요

Realty Income은 리츠 중심의 리츠 (REIT)로, 배당 성장 기록을 통해 투자 세계에서 그 이름을 얻었습니다. 그것의 호소의 부분은 확실히 그것의 실제 지불금 역사에서뿐만 아니라이 지불금이 분기 대신에 매월 만들어진다는 사실입니다.

트러스트는 약 5,800 개의 자산을 소유하고 있으며 시가 총액이 210 억 달러를 초과합니다.

부동산 소득은 예를 들어 쇼핑몰에 연결된 부동산보다는 독립형 부동산에 초점을 둡니다. 이는 입주자 기반의 유연성을 높이고 신뢰가 고객 기반을 다양 화하는 데 도움이됩니다.

출처 : Q4 투자자 프레 젠 테이션 , 4 페이지

이 신탁은 연간 13 억 ~ $ 13 억의 수익을 올리고 있으며 REIT는 배당금 귀족의 회원이며 적어도 두 개의 A3 / A 신용 등급을 보유하고 있다고 말할 수있는 유일한 REIT 중 하나입니다.

신탁 회사는 미국의 거의 모든 주에서 48 개 산업 분야에 걸쳐 262 개의 세입자를두고 있습니다. 중요한 점은 지난 23 년간 22 년 만에 긍정적 인 이익 성장을 기록한 것입니다.

Realty Income은 2 월 20 일에 4 분기 실적 을 발표했으며 그 결과는 강세를 보였습니다. 신탁 회사는 전년 동기 대비 10 % 증가한 3 억 4300 만 달러의 매출을 기록했다. 성장은 기존 자산의 임대료를 높이는 것뿐만 아니라 새로운 투자로 인한 자산 기반 확대로 인한 것입니다.

의미있는 증가세를 보였으 나 2018 년 희석화로 인해 일부 성장이 상쇄됐다. 그 결과 주당 FFO는 Q4에서 3.9 % 상승한 79 센트에 그쳤습니다.

2019에 대한 지침은 주당 FFO로 3.25 달러에서 3.31 달러로 2018 년의 결과보다 약 3 %의 성장률을 의미합니다.

출처 : Q4 Investor Presentation , 6 페이지

이 슬라이드는 2018 년에 신탁업이 달성 한 핵심 업적 중 일부를 강조하며, 최소한 18 억 달러는 새로운 부동산에 포함되지 않습니다.

그 외에도 신탁 회사는 만기 임대료의 103.3 %를 차지하여 점유 율이 높을뿐만 아니라 평방 피트 당 평균 임대료도 유지했습니다. 작년에는 Realty Income으로부터 꾸준하고 예측 가능한 성장으로 매우 긴 기간에 또 하나가 되었습니다.

성장 전망

Realty Income의 성장은 상당히 일관성이 있습니다. 신탁 재산은 집합 적으로 FFO 성장을 주도한 자산 기반과 평균 임대료를 증가시킨 매우 오랜 역사를 가지고 있습니다. 우리는 이것이 변했다는 것을 믿지 않습니다. 따라서 오랜 기간 동안 매년 한 자리 숫자의 낮은 성장률을 보였습니다.

Realty Income은 항상 해왔던 일을 계속 단순히 수행함으로써 이러한 결과를 얻습니다.

출처 : Q4 투자자 프레젠테이션 , 16 페이지

지난 10 년 동안 신뢰가 한 가지 한 가지는 저품질 세입자에 대한 노출을 줄이는 것입니다. 2009 년에 상위 15 위 안에 드는 투자 신탁 회사의 세입자는 매출의 3.2 %에 불과했으며 신뢰는 레스토랑에 크게 의존했습니다. 식당은 주기적으로 유명합니다.

현재 상위 15 대 매출의 30.9 %가 투자 등급의 임차인들로부터 발생했으며, 편의점과 약국을 선호하는 대신 레스토랑 의존도가 절반 이상입니다.

출처 : Q4 Investor Presentation , 14 페이지

신탁 회사의 세입자 목록은 세계에서 가장 큰 마약 유통 업체 중 하나 인 Walgreens (WBA)가 가장 높은 다각화 된 고품질 그룹입니다. 심지어 가장 큰 입주자는 전체 매출의 6.3 %에 불과합니다.

상위 20 개의 세입자가 매출의 54 %를 차지하지만 그 그룹은 11 개의 다른 산업 분야에 속하며 그 중 12 개는 투자 등급 등급을 받았습니다.

또한 수익의 96 %가 전자 상거래 위협으로부터 보호되므로 아마존 (AMZN)과 같은 대기업의 부상은 임차인 결과에 큰 영향을주지 않아야합니다.

출처 : Q4 투자자 프레젠테이션 , 18 페이지

지리적 다양성이 우수하다는 점도 마찬가지입니다. 부동산 소득의 가장 높은 농도는 텍사스이지만, 수익의 11.5 %에 불과합니다.

이러한 다양 화는 산업 구성과 마찬가지로 Realty Income이 부문 경기 침체로 인한 위험을 줄이는 데 도움이되며 장기적으로 성장을 확보 할 수있게 해줍니다.

출처 : Q4 투자자 프레젠테이션 , 22 페이지

이 모든 것이 Realty Income의 결과가 시간이 지남에 따라 탁월한 결과를 가져 왔습니다. 점유율은 96 % 이하로 떨어지지 않았습니다. 이는 금융 위기와 그 사건을 겪은 경기 침체뿐만 아니라 닷컴 거품이 포함되어 있기 때문에 일관성에 대한 믿을 수 없는 기록입니다.

동일한 매장 임대료 증가는 ​​항상 긍정적이었으며, Realty Income은 시간이 지남에 따라 포트폴리오에서 더 많은 수익을 올리고 있습니다.

이 모든 것을 합치면, Realty Income은 최근 역사와 일치하여 시간이 지남에 따라 단일 한 자릿수의 FFO 비율이 낮은 것으로 나타납니다.

배당 분석

Realty Income의 배당 기록은 REITs 세계에서 누구에게도 뒤지지 않습니다. 배당금은 1994 년에 공개 된 이후 총 100 회 증가했으며 현재까지 85 분기 연속 증가했습니다.

대부분의 배당주는 매년 지불금을 늘리려고 노력합니다. 이러한 분기 별 증가율이 그리 높지는 않습니다.

출처 : Q4 투자자 프레젠테이션 , 11 페이지

배당금은 모든 유형의 경제 상황에 대한 지불금 인상의이 특별한 역사뿐만 아니라 조정 된 FFO의 80 %가 조금 넘는 금액을 지불하기 때문에 안전합니다.

즉, 평평한 FFO를 사용하더라도 배당금은 지속 가능합니다. 우리는 수년 동안 그랬던 것처럼, 지불금이 매년 한자리 수에서 중반으로 증가 할 것으로 예상합니다.

Realty Income은 사업이 근본적으로 우월하기 때문에뿐만 아니라 자본 구조가 매우 보수적이기 때문에이 기록을 유지할 수 있습니다.

출처 : Q4 Investor Presentation , 27 쪽

신탁은 신용 등급이 높고 투자 등급이 높으며 일반 자본에서 자금 조달의 3/4을 차지합니다. 이것은 신뢰가 상대적으로 덜 부채를 갚는 데 드는 반면, 희석은 시간이 지남에 따라 약간의 역풍이 걸렸음을 의미합니다. 공식은 분명히 작동합니다.

Realty Income은 2022 년까지 의무를 재 융자 할 때까지 상당한 부채가 없습니다. 즉 유동성과 레버리지는 Realty Income에 대한 관심사가 아니며 소득 투자자를위한 주식 매력을 더합니다.

정리

REIT는 일반적으로 높은 수익률로 이어지는 배당금을 통해 주주들에게 수익의 대부분을 지불하기 때문에 배당 투자자들 사이에서 가장 선호합니다.

Realty Income의 3.9 % 현재 수익률은 REITs에서 상당히 낮지 만 신뢰도는 타의 추종을 불허하는 성공 기록을 가지고 있기 때문입니다. 이것은 투자자에게 주식에 대한 프리미엄을 지불하여 수익률을 낮추게합니다.

그러나 거의 4 %의 수익률과 안전한 지불을 원하는 소득 투자자를 위해 Realty Income은이 법안에 부합합니다. 이것은 성장 주식이 아니지만 순수한 현재 소득 및 배당 성장 관점에서 볼 때 Realty Income은 이길 수 없습니다.

Realty Income은 틀림없이 월간 최고의 배당금입니다.